השקעה בדובאי מושכת משקיעים מכל העולם. מנגד, תל אביב מוכרת כעיר נדל"ן יקרה ואטרקטיבית בישראל. יש משקיעים המתלבטים אם להעביר חלק מהתיק מדירה בתל אביב לנכס בדובאי. ההחלטה דורשת הבנה של שווקי הנדל"ן, של התשואות הצפויות, ושל הסיכונים הקיימים בכל אחד מהיעדים. במאמר זה נבחן השוואה ישירה בין תל אביב לדובאי, נתמקד בתשואות, בסיכונים ובנגישות, ונמליץ כיצד לגוון את ההשקעות.
תל אביב: מגרש מוכר אך יקר
תל אביב נחשבת למרכז עסקי, תרבותי ותיירותי מוביל בישראל. בשני העשורים האחרונים חלה שם עליית מחירים תלולה. המשקיעים נהנו מעליית הערך, אך הקונים החדשים נתקלים בסף כניסה גבוה. מחירי דירות באזורים מרכזיים עברו לעיתים קרובות את רף ה־50 אלף ש"ח למ"ר, ואף יותר.
תשואות דלות מול עליות ערך
בגלל המחירים הגבוהים, התשואות השנתיות משכירות בתל אביב נחשבות נמוכות (3%–4% בשנים האחרונות). המשקיע הממוצע מסתמך על עליית ערך הנכס לאורך זמן כדי להרוויח. יחד עם זאת, המשבר הכלכלי העולמי משפיע גם על השוק המקומי, והתחלות בנייה נדחקו. בעוד הביקוש לדיור נשאר גבוה, המשקיעים מרגישים ששוק הנדל"ן נמצא אולי ברוויה מסוימת.
נגישות ורגולציה
תל אביב מציעה נזילות גבוהה. משקיע יכול למכור את הנכס במהירות יחסית, כי הביקוש גבוה. מצד שני, הנטל הרגולטורי והמיסוי כבד. משקיעים צריכים להתמודד עם מס רכישה על דירות נוספות, וכן מס שבח במקרה של מכירה ברווח. חוקי שכירות אינם בהכרח מגנים על בעלי הדירות, ומקרים של דיירים סרבנים הופכים מורכבים.
דובאי: פוטנציאל תשואה גבוה ושוק גלובלי
דובאי זכתה לחשיפה בינלאומית בגלל פיתוחי ענק, תשתיות מודרניות ומדיניות ידידותית למשקיעים זרים. העיר אינה גובה מס הכנסה אישי, מה שמקל על בעלי נכסים להשקיע ביעילות. השקעות בדובאי מבוקשות, בין היתר בזכות תשואות בשיעור של 6%–8% בשוקי השכירות, ואף יותר באזורים מבוקשים.
תשואות מהירות מול סיכון מחזורי
דובאי ידועה בתנודתיות מחזורית. בשנים מסוימות חווים עליות חדות במחירי הנדל"ן, ואז מתרחשת התמתנות. אך אם בוחרים אזור עם ביקוש קשיח – כמו אזור החוף או מרכזי עסקים – הפוטנציאל לרווח לאורך זמן גדל. קניית דירה בדובאי יכולה לספק תשואה משכירות, לצד אופציית עליית ערך אם העיר ממשיכה להתפתח. משקיעים מדווחים על תשואות נטו של 7%–9% בדירות מסוימות, נתון ששוק תל אביב מתקשה להתחרות בו.
מסגרת מיסוי ותמריצים
דובאי אינה גובה מס רווח הון על מכירת נכסים פרטיים. אין מס הכנסה אישי, כך שהשכירות נותרת בידי המשקיע. עם זאת, יש דמי העברה (4% משווי הנכס) ואגרת רישום חד־פעמית ב־Dubai Land Department. באזורים חופשיים (Freehold), אזרחים זרים רשאים להחזיק נכסים בבעלות מלאה. רגולציית הנדל"ן כוללת חשבון נאמנות לפרויקטים בבנייה. התוצאה: שקיפות וביטחון יחסית גבוהים למשקיע זר. למידע נוסף על מיסוי בדובאי>>
השוואת סיכונים: יציבות מול תנודתיות
תל אביב מציגה יציבות פוליטית וכלכלית ארוכת שנים, גם אם הביטוי על המחירים צפוי וגבוה. השוק המקומי מתגאה בביקוש קשיח, בעיקר במרכז העיר. רוכשי הדירות מסתמכים על כך שגם בתקופות של משבר, תישאר רמת מחירים גבוהה.
דובאי פועלת תחת ממשל חזק, אך הכלכלה מתבססת במידה רבה על מסחר בינלאומי ותיירות. אם יגיע משבר עולמי או ירידה בתיירות, דובאי עלולה לחוות נסיגה זמנית. עם זאת, הרשויות משקיעות בגיוון הכלכלה, ומפתחות ענפים כמו טכנולוגיה ובריאות. כך, הדובאים מקווים להפחית את התלות בענפי נפט ומלונאות.
נגישות למשקיעים זרים
תל אביב נגישה מאוד לישראלים, שמכירים את הבירוקרטיה. על אף המסים הגבוהים, הכללים ברורים. אין צורכי תרגום או טיפול באשרות מיוחדות.
לעומת זאת, דובאי דורשת ממשקיע זר להכיר את כללי הבעלות. יש אזורים שבהם זרים רשאים להחזיק נדלן בדובאי באופן מלא (Freehold). באזורים אחרים, רק בהסדרי חכירה לטווח ארוך. המערכת בכל זאת נוחה יחסית, עם עורכי דין מקומיים ודוברי אנגלית המסייעים למפגש עם הרשויות. טיסות בין ישראל לאיחוד האמירויות הפכו לזמינות יותר, כך שהחיכוך ירד מאוד.
המלצות למשקיעים המחפשים גיוון
- פיזור סיכונים: אם כבר מחזיקים נכס בתל אביב, כדאי לחשוב על השקעה בדובאי כדי לגוון גאוגרפית. זה מצמצם את ההסתמכות על שוק אחד.
- איתור אזורי ביקוש: בתל אביב, מומלץ לחפש פרויקטים בשכונות מתחדשות או מרכזיות. בדובאי, אזורים חופיים או סמוך למרכזי עסקים מבטיחים ביקוש לשכירות.
- ניהול תקציב ארוך טווח: השקעה בדובאי דורשת בדיקת תחזיות כלכליות גלובליות. מנגד, תל אביב נוטה להיות קשיחה יותר בטווח הארוך, גם במחירי שפל זמניים.
- בחינת מיסוי ורגולציה: בתל אביב, זכרו מס רכישה על דירה שנייה ומס שבח. בדובאי, התעמקו בדמי ההעברה ובאזורים שבהם מותר לזרים להחזיק נכס.
- בדיקת ספקים ויועצים: הכרות עם חברה מקומית תבטיח שלא יהיו הפתעות בבנייה או בשירות ניהול הנכס. התהליך יעיל יותר כאשר עובדים עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון ברגולציה המקומית.
סיכום
השקעה בדובאי ובתל אביב מייצגות שני עולמות נדל"ן שונים. תל אביב מציעה יציבות ושוק מקומי חזק, אך תשואה נמוכה ועלויות כניסה גבוהות. דובאי פותחת שערים לתשואות גבוהות יותר, לצד סיכון מעט גבוה יותר והכרח להכיר רגולציה זרה.
הבחירה בין השתיים תלויה באופי המשקיע ובציפיותיו לגבי תשואה וסיכון. משקיע שמחפש שמירה על ערך ממקומות איתנים עשוי להישאר בתל אביב. מי שמחפש צמיחה ותשואה מהירה יותר-עם נכונות להתמודד עם שוק גלובלי-ימצא בדובאי יעד מבוקש. המלצת המומחים היא לא לפסול אף כיוון, אלא לגוון את התיק ולהשקיע בשתי הערים, בהתאם לתקציב ולמטרות האישיות. בשורה התחתונה, שילוב בין תל אביב לדובאי מציע יתרון אסטרטגי: הגנה של שוק בית יציב לצד חשיפה לאפשרויות צמיחה דינמיות במדינה מתפתחת.
בדרך כלל, התשואות משכירות גבוהות יותר והמדיניות הידידותית למשקיעים מגדילה את הרווחיות.
כן. השוק בתל אביב נחשב יציב לאורך זמן, אך התשואות משכירות נמוכות בהרבה.
רוכשים נכס אחד בתל אביב לשימור הערך, ונכס נוסף בדובאי כדי ליהנות מתשואות פוטנציאליות גבוהות.
