השקעות נדל"ן בדובאי – אסטרטגיות חכמות להשקעה מוצלחת

מאז תחילתם של הסכמי אברהם שוק הנדל"ן בדובאי התרחב לו בשנים האחרונות ונהפך ליעד חם ומשגשג,
משקיעים המחפשים תשואה עודפת וגיוון תיק השקעות מעניין בסביבה שרק צומחת כל היום דובאי הוא המקום המועדף להשקעות נדל"ן.

עם זאת כמו כל השקעה, בחירה נבונה כמו השקעות נדל"ן בדובאי דורשת מחקר ותכנון קפדני, במאמר זה נחקור אסטרטגיות חיוניות למשקיעים המעוניינים למקסם את הרווחיות מעסקאות נדל"ן שונים בדובאי.

מחקר שוק מעמיק

כחלק מכללי המשחק בעולם ההשקעות מחקר הוא תהליך חשוב בהכרח על מנת לקבל
פרספקטיבה כוללת על תחום ההשקעה המבוקש, גם השקעות בנדל"ן זה תחום רחב שיש לבדוק בו כמה נקודות לעומק.

השלבים העיקריים שבהם כדאי לבצע מחקר שוק מעמיק הם:

איסוף מידע – בתחילת המחקר עליכם לאסוף מידע מגוון על שוק הנדל"ן בדובאי באזורים
השונים בו תרצו לבצע את ההשקעה, בין היתר זה יכול לכלול מידע על מגמות בנייה,
שיעורי תשואה, מחירי השכירות באזורים השונים, צפי לצמיחה עתידית ועוד.

ניתוח המידע – לאחר שאספתם את המידע יש לבצע ניתוח מעמיק שלו, לצורך זה תשתמשו
בכלים אנליטיים להבנת הטרנדים הנוכחיים ולזיהוי תחושות ביקוש והיצע בשוק.

הערכת נכסים – כחלק מהמחקר יש להעריך את שווי הנכסים הקיימים בשוק, כולל נכסים קיימים ופרויקטים
חדשים על הנייר שעתידים להיבנות בעתיד, כחלק מהתהליך רצוי להשוות מכירות מפרויקטים קודמים אל מול החדשים,
לקרוא על נתוני שוק דומים, וכן פרמטרים כמו מיקום גאוגרפי, תכנון עירוני ועוד.

הערכת צמיחה פוטנציאלית – כחלק נוסף מעבודת המחקר עליכם לזהות אזורי צמיחה בעלי
פוטנציאל טוב להשקעה, על מנת לתת ערך מוסף להשקעה שלכם בתחום הנדל"ן.

הערכת סיכונים והזדמנויות – תשקלו את הסיכונים וההזדמנויות הכרוכים בהשקעה בשוק הנדל"ן
באזור המסויים, כך תוכלו להעריך ולהגיע להחלטה האם הסיכון שווה את ההשקעה.

הבנת תנאי השוק – תנאי השוק בהשקעת נדל"ן בדובאי עשויים להשתנות מזמן לזמן
וכן ליום ההשקעה בפועל, ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על תנאי השוק.

מחזור השוק – כמו בכל שוק נדל"ן גם מחזור השוק בדובאי יכול לשפר תנאים ולתת ערך למשקיעים,
כשיש צמיחה כלכלית ושגשוג ניתן לראות גידול בשווי הנדל"ן וגם במחירי השכירות, מאידך בעת משבר
כלכלי גם שוק הנדל"ן ומחירי השכירות יחוו ירידה.

דרישה – נכון להיום קיים ביקוש גבוה מאד לנדל"ן בדובאי עקב הגירה גבוהה בעיקר
ממדינות הודו ופקיסטאן ואזורים נוספים, מה שיוצר ביקוש גבוה לנדל"ן ובעיקר למגורים.

תכנון ורגולציה – הרגולציה ותכנון ערים בדובאי יכולים להשפיע על מצב השוק,
חוקים שונים ותכניות עירוניות עשויות להגביר או להפחית את מצב השוק ולהשפיע על מחיריו.

עונות התיירות – דובאי מהווה מוקד תיירותי משמעותי, היקף גדול זה יכול לשנות את מחירי השכירות באזורים שונים בעיר, בעונות התיירות בעיקר יהיה יותר חשוב לבעלי נכסים להשכיר אותם לתיירים, ובכך לתת השפעה על מחירים המיועדים לתיירים.

חשיבה אסטרטגית – לסיום המחקר עליכם לפתח אסטרטגיה להשקעה בנדל"ן, האסטרטגיה תתבצע
בהתאם למידע שאספתם ולנתוני השוק, והיא תכלול בין היתר החלטות כמו רכישת סוג הנכס,
תקופת ההשקעה, יעדים פיננסים שאתם רוצים להגיע אליהם, וכן אסטרטגיה לניהול הנכס.

בחירת מיקום אסטרטגי

כאשר אתם מחפשים מיקום אסטרטגי לנכסים בדובאי, ישנם מספר אזורים
שמתגאים בתשתיות מתוכננות היטב ועם פוטנציאל צמיחה מלא, להלן כמה מהאזורים המרכזיים והמומלצים…

Downtown Dubai הוא אזור מאד מרכזי החולש על אזורים כמו תיירות שטחי מסחר בתי מגורים ועד לתרבות ובידור,
בנוסף גם אטרקציות כמו מגדל הבורג' חליפה ומלון בורג' אל עראב וכמובן גם הקידס-סיטי המותאם לבילוי משפחתי,
חלק מבנייני המגורים באזורים הם מגדלים עם נוף מדהים למגדל הגבוה בעולם הבורג' חליפה.

Dubai Marina אזור פופולרי למגורים ולמסחר, המרינה באזור זה היא אחת מהגדולות והיפות בעולם,
ישנו מגוון רחב של נכסים באזור זה.

Palm Jumeirah הוא אי מלאכותי בצורת עץ דקל שבנייתו נעשתה בהשקעה אדירה,
האי הזה הוא כולל אזור מגורים יוקרתי מאד, המבנים שם בעיקר הם וילות פרטיות ודירות במגוון גדלים,
כל הנכסים שבאזור זה הם עם נוף ישיר לים.

Dubai Springs הוא אזור מגורים שמכיל דירות וילות ובתים חד משפחתיים, במתחם קיימים חנויות,
בתי ספר, גנים ציבוריים, ומתקנים תרבותיים, אזור זה הוא אידיאלי מאד עבור משפחות ותומן
בחובו פוטנציאל גדול להשקעה לטווח רחוק.

Jumeirah Beach Residence ממוקם באזור חוף הים המרכזי של דובאי, אזור זה
כולל מגוון רחב של פעילות לתיירים, מסעדות, בתי קפה וחנויות, ניתן למצוא דירות פרטיות
עם נוף ישיר לים, אזור זה מתרחב כל הזמן עם פרויקטים חדשים.

בחירת סוג הנכס הנכון

זיהוי המיקום הרלוונטי עבורך להשקעה זהו רק חלק אחד מאסטרטגיית ההשקעה שלך
שכן בחירת סוג הנכס המתאים חשובה לא פחות, באופן כללי נכסי מגורים בדובאי מחולקים לשתי קטגוריות עיקריות,
נכס בנוי ונכס מחוץ לתוכנית, כפי השם נכס בנוי הוא נכס שמוכן למסירה / כניסה עבור הקונה או השוכר,
לעומת זאת נכס מחוץ לתוכנית הוא נכס שעדיין בבניה ולכן באופן מתבקש יהיה מתומחר נמוך יותר בהשוואה לנכס בנוי,
על פי הנתונים ברבעון הראשון של שנת 2022 כ-58% מסך עסקאות המכירה נרשמו בשוק של נכסים בנויים,
מה שמצביע על כך ששוק הנכסים הבנויים יותר שולט בתחום הנדל"ן, אך ככל שחולף הזמן שוק הנכסים
מחוץ לתוכנית עולה שוב בהדרגה.

עם זאת גם נכסים מוכנים וגם מחוץ לתוכנית מסווגים לסוגים שונים וזאת על סמך המבנה והפריסות שלהם.

בהשקעות נדל"ן בדובאי המשקיעים יכולים לבחור בין וילות דירות, בתים עירוניים, פנטהאוזים ודופלקסים,
כמו גם מגרשים וקרקעות, כמובן כל אחד מסוגי הנכסים הללו חווה רמות ביקוש שונות בהתאם לתנאי השוק,
לדוגמא וילות היו עדות לרמות יוקרה גבוהות יחד עם עליית המחירים במיוחד לאחר תקופת הקורונה.

יתר על כן ענף השכירות מחולק לטווח קצר ולטווח ארוך, הבנת הפער ביניהם חשובה מאד
בהשקעות נדל"ן בדובאי, הבחירה בין בתי נופש שהם השכרה לטווח קצר בסגנון Airbnb
ובין דירות או וילות שהם סוג השקעה שמכוונת יותר לטווח ארוך, עשויה להשפיע על תפוקת
ההשקעה שלך.

בהרחבה.. בתי נופש והשכרה לטווח קצר יכולים לספק תשואות גבוהות בטווח הקצר עקב
השכרה לתיירים המגיעים לביקור בדובאי וזקוקים למקומות לינה או שהייה לטווח קצר,
אולם זה יכול לגרום לאי יציבות בהשכרה (כמו למשל שלא בעונת התיירות בתפוקה מלאה) וצורך
בניהול תחזוקה והחלפת שוכרים בתדירות גבוהה.

דירות ווילות הן השכרה לטווח ארוך ויכולות לספק תשואות יציבות ומרשימות יותר לאורך זמן,
ובעיקר מספקת למשקיע יציבות כלכלית, כמובן שיש לשקול את סגנון ההשקעה המתאים לך
ועל פי זה לקבוע איזה סוגי נכסים מתאימים לאסטרטגיה הפיננסית עבור המשקיע.

מוניטין ואיתנות פיננסית של יזמים

בדיקת מוניטין של היזמים או הקבלן בפרויקט המדובר חשוב מאד כחלק מכללי ההשקעה,
לכן חפשו פרויקט עם יזם וקבלן בעל שם ורקורד מקצועי, היכנסו לגוגל או אם יש לכם
מידע קיים מלקוחות מפרויקטים קודמים של אותו יזם, חשוב לבדוק את התוצאות שהניבו
הפרויקטים הקודמים ולגלות אילו פרויקטים הושלמו בהצלחה, איכות בניה גבוהה,
זמן המסירה של הנכס, ועוד מידע כמו יציבות פיננסית ומשוב מלקוחות יתנו לכם תמונת מצב על אותו יזם,
יזם אמין מבטיח שההשקעה שלך מוגנת ושהנכס שלך יבנה וינוהל בהתאם לתקנון וסטנדרטים של התעשייה.

בהרחבה… בדיקת יציבות פיננסית – יש לבדוק את היציבות הפיננסית של היזם כולל הכנסות,
הוצאות, רווחים והון עצמי, ניתן לבדוק את הנתונים הפיננסים בדוחות שמפורסמים לציבור או לבקש
מהם לספק נתונים באופן פרטני.

משוב מלקוחות – חשוב לשוחח עם לקוחות נוספים ששיתפו פעולה עם אותו יזם בעבר שאלות שיכולות להועיל כמו

• האם הפרויקט נמסר בזמן?
• האם הנכס עומד בסטנדרט גבוה ואיכותי?
• האם היזם התמודד היטב עם טכנולוגיה ואתגרים טכניים שיתלוו לפרויקט?
• האם השירות לקוחות היה מעולה?
• האם היזם הגיב ביעילות לבעיות או בקשות אם עלו?

חוזה ותנאי שיתוף הפעולה – חשוב לוודא שתנאי השותפות והחוזה מספקים הגנה להשקעה
ועל פי זה לקבוע מדדים ספציפיים לאיכות העבודה, הזמן והיציבות הפיננסית.

גיוס פיתוח ותחזוקה – אם מתוכנן גיוס פיתוח ותחזוקה לטווח הרחוק
חשוב לוודא שיש ליזם את היכולות לתמוך בך גם לאורך זמן.

ראיונות והשוואה בין יזמים – חשוב בתור משקיע להפגין כלפי היזמים מהם הציפיות שלך,
ובמקביל גם לנהל שיח עם מספר יזמים שונים ולהשוות ביניהם כדי להגיע לקבלת החלטה עם איזה יזם כדאי לעבוד.

פוטנציאל תשואה מהשכרה

הפוטנציאל לתשואה מהשכרת נכס נעשה על פי מספר גורמים שיכולים להשפיע על
ההכנסה שתרוויח מהשכרת הנכס, הנה כמה מהגורמים העיקריים שיש לשקול.

שיעורי תפוסה – כמה זמן להערכתך בשנה הנכס יהיה מושכר? שיעור תפוסה גבוה
מצביע על יעילות גבוהה בניהול הנכס ושיפור ביצועי השכרת הנכס.

ביקוש לשכירות באזור – האם יש דרישה גבוהה לשכירות נכסים באזור המבוקש? אזורים בעלי דרישה
גבוהה לשכירות עשויים לספק הזדמנויות טובות להשקעת נדל"ן בדובאי.

הכנסה ממוצעת משכירות – מהו טווח גובה הממוצע של שכירות מנכסים דומים באזור המבוקש?
השווה את ההכנסה המשוערת שלך להכנסה הממוצעת של נכס דומה הקיים באזור המבוקש, כדי לראות האם
השכרת הנכס אכן תהיה יעילה כלכלית.

הוצאות נוספות – יש לקחת בחשבון כל הוצאה מהשכרת הנכס (תחזוקה, ניהול, עמלות, מיסים וכד')
שיכולה להשפיע על גובה התשואה הפוטנציאלית.

פוטנציאל להעלאת שכר השכירות – האם יש אפשרות להעלות את מחיר השכירות בעתיד?
גידול במחיר השכירות יכול לגרום לגידול בהכנסות הנכס במהלך הזמן.

מצב הנכס – מצב הנכס יכול להשפיע רבות על היכולת להשכירו ועל התשואה הפוטנציאלית,
נכס במצב שמור יתקשה פחות למצוא שוכר וישמור על תמריצים לשוכר להישאר בנכס לאורך זמן.

מימון בחוכמה

מבחינה כללית כשמדובר במימון חכם לצורך השקעות נדל"ן בדובאי, כדאי להתחיל בשלבי התכנון הבאים.

קביעת תקציב – החליטו על סכום הכסף שאתם מוכנים להשקיע, זה יכול לכלול
את עמלות הרכישה, עלויות התחזוקה המשוערות, ושאר הוצאות נלוות.

בחירת סוג המימון – ישנם שני אופציות עיקריות למימון, משכנתא והון עצמי,
נדרש להעריך בקפידה את היכולות הפיננסיות שלכם ולקבוע איזו אופציה היא המתאימה ביותר עבורכם.

השוואת תנאים – במידה ואתם מתכננים לקחת משכנתא יש לבדוק ולהשוות את התנאים של מספר
בנקים או חברות מימון, השוו את שיעורי הריבית, פריסת התשלומים ותנאי ההלוואה, נתונים אלה יוכלו
לעזור לכם למצוא את ההצעה הכי טובה ביחס לסיכון ההשקעה שלכם.

ניהול נכסים יעיל

ניהול נכסים הוא תהליך שמטרתו לנהל את הנכסים שבבעלותך באופן יעיל ומקצועי,
הליך זה מיועד למשקיעים המחפשים רמת ניהול מקצועית ושקט נפשי, או משקיעים תושבי חוץ
שאין ביכולתם לפקח מקרוב על הנכסים בבעלותם, להלן כמה נקודות שחשוב לשקול בבחירת חברה לניהול נכסים.

מקצועיות וניסיון – ודא שהחברה שאתה בוחר כוללת אנשי מקצוע ומנהלים עם ניסיון מוכח בתחום,
הניסיון והידע המקצועי של החברה בה תבחר יכולים להבטיח את הניהול היעיל ביותר עבור הנכסים שבבעלותך.

סינון דיירים – חשוב לוודא שחברת הניהול מבצעת סינון דיירים רציני ומדויק, הסינון עשוי לכלול
בדיקת רקע של הדייר, מצב פיננסי, והיסטוריית השכרות, כדי לוודא שהדיירים הפוטנציאלים יהיו
תואמים לדרישותך ולמדיניות הנכס.

תחזוקת נכסים – החברה צריכה להיות אחראית על תחזוקת  הנכסים באופן יסודי ומדויק,
זה כולל תיקון תקלות, תחזוקה שוטפת, כדי לשמור על מצב הנכס.

ניהול פיננסי – החברה צריכה לנהל את הנושא הפיננסי של הנכס הקיים, הכולל ניהול תשלומי שכירות,
הוצאות תחזוקה והשקעה נדרשת, והגשת דוחות פיננסים בצורה שקופה ללקוח, כך שתוכל לעקוב
אחרי נתוני ההכנסות וההוצאות של הנכסים שלך.

שירות לקוחות – ודא שהחברה מספקת שירות לקוחות יעיל וידידותי, התקשרות טובה עם המנהלים
המקצועיים בחברת ניהול נכסים חשובה על מנת להבטיח שהדרישות והצרכים שלך
נמצאים במרכז תשומת הלב.

תכנון ארוך טווח – חשוב לבחון את התקנון והמדיניות של החברה לניהול נכסים,
במיוחד אם יש לך כוונות להוסיף עוד נכסים לתיק ההשקעות שלך.

סיכום

שוק הנדל"ן של דובאי מציע הזדמנויות בשפע למשקיעים חכמים. על ידי ביצוע מחקרי שוק מעמיקים,
בחירת המיקום הנכון, שיתוף פעולה עם יזמים וקבלנים בעלי מוניטין מקצועי, הבנת התקנות ושימוש
באסטרטגיות השקעה חכמות, אתה יכול למקם את עצמך להצלחה בשוק דינמי זה.
חשוב לזכור כי השקעות נדל"ן בדובאי דורשת סבלנות, ראייה ארוכת טווח, ונכונות להסתגל
לדינמיקה בשוק. עם הגישה הנכונה, שוק הנדל"ן של דובאי יכול להפוך להשקעה
מתגמלת ליצירת עושר וצמיחה פיננסית.

שאלות נפוצות

מהי אסטרטגיה להשקעה מוצלחת?

פיזור השקעות בין סוגי נכסים שונים, כמו מגורים, מסחר ומשרדים, כדי למזער סיכונים ולהגדיל את פוטנציאל הרווח.

איך לבחור נכס להשקעה?

מומלץ לבחור נכסים באזורי צמיחה כלכלית ותיירותית, עם גישה נוחה לתחבורה ותשתיות, ולבחון את הביקוש להשכרה באזור.