קניית נכס בדובאי
דובאי, הבירה הפיננסית והתרבותית של איחוד האמירויות, מציעה למשקיעים בינלאומיים הזדמנויות ייחודיות לרכישת נדל"ן.
בעמוד זה נבחן את התהליך שבעסקה ונדון ביתרונות המשמעותיים שברכישת נכסים בעיר המתפתחת הזו, הכוללת מגוון רחב של נכסים ואפשרויות תמחור משתלמות למשקיעים מחו"ל.
תהליך קניית נכס בדובאי
- Free Hold – רישום בטאבו ובעלות מלאה.
- Leas Hold – חכירה ל-99 שנים.
- משקיע זר – מאושר לרכוש נכסים שהסטטוס המשפטי של האדמות עליהן בנוי או יבנה הנכס הינו Free Hold בלבד.
ההזמנה
בשלב זה , הקונה ישלם מקדמה בין 2-5% משווי הנכס כדי לשמור עליו עד למועד החתימה.
שלב זה אינו נחשב כקנייה רשמית. לאחר חתימת מיני החוזה (אחרי 30 ימים), הקונה משלים
את שארית הסכום הראשוני (10-24%). לאחר מכן, הקבלן שולח את החוזה הרשמי, המכונה SPA, לחתימתו על ידי הקונה. חוזה זה, שחתום על ידי הקבלן והקונה, מועבר למחלקת הקרקעות של דובאי D.L.D, כדי לבצע רישום הנכס בטאבו. לאחר רישום הנכס, מופק לקונה שטר בעלות בשם דיגיטלי, שטר זה הוא המקביל הישראלי לרישום בטאבו. כשהפרויקט יהיה מוכן, הקונה יקבל מסמך שטר קניין (Title Deed).
חוקים לרכישת נכסים על ידי זרים – בדובאי
באזורים שנקבעו כאזורי בעלות חופשית בדובאי, מותר לבעלי נכסים זרים לרכוש בעלות חופשית. זה אומר שתושבי חוץ וקונים זרים (שלא גרים באיחוד האמירויות) יכולים לרכוש זכויות בעלות חופשית, בלא זכויות לשכירות, זכויות עיקול ומגבלות עד למשך 99 שנה.
יש לזכור ש:
- DLD אחראים על קרקעות ורישום.
- הגבלת גיל 18-21 – תלוי בקבלן הפרוייקט.
- אזורים פופולריים בבעלות חופשית בדובאי כוללים את ביזנס ביי,דאונטאון דובאי,
גני הגילוי ואזור המסחר הבינלאומי של דובאי (DIFC). - ניתן לומר כי חוקי רכישת נכסים בדובאי מתירים יותר ביחס לשאר האמירויות.
סוגי דירות פופולאריים
בשונה מישראל בנדל"ן בדובאי הדירות מוגדרות בצורה כזאת שדירה בעלת חדר שינה אחד עם סלון
וחדר שירותים נקראת "דירת 1 חדרים" וכן הלאה דירה בעלת 2 חדרי שינה היא "דירת 2 חדרים"
בדובאי ישנן :
- דירות סטודיו ללא בריכה
- דירות סטודיו + בריכה
- דירת 1 חדרים
- דירת 2 חדרים
- דירת 2 חדרים מרווחות
תוכלו למצוא כמה סוגים של תוכניות לרכישות / השקעות נדל"ן בדובאי :
נכסים מחוץ לתוכנית (Off-Plan) – טרום בנייה / "על הנייר"
הגדרה:
נכסים מחוץ לתוכנית הם נכסים שנרכשים לפני סיום הבנייה או במהלך שלב הפיתוח. פרויקטים אלה נמכרים ישירות על ידי היזם (Developer) ולעיתים קרובות כוללים תוכניות תשלומים אטרקטיביות ומבצעי השקה מיוחדים.
תנאי תשלום:
בקניית דירה בדובאי דרך פרויקטים Off-Plan, התשלומים לרוב מתבצעים בהתאם לאבני דרך (Milestones) בתהליך הבנייה. הסטנדרט כולל:
מקדמה ראשונית של 10%-20% בעת חתימת החוזה.
תשלומים מדורגים המבוססים על התקדמות הפרויקט (למשל, 30%-50% במהלך הבנייה).
יתרת התשלום עם קבלת המפתח, ולעיתים גם תוכניות Post-Handover המאפשרות המשך פריסת תשלומים לאחר המסירה.
יתרונות:
מחירים נוחים יותר – נכסים מחוץ לתוכנית מוצעים במחירים נמוכים יותר לעומת נכסים מוכנים, ולעיתים כוללים תמריצים כמו פטור מדמי רישום.
פוטנציאל לרווח הון – מחירי הדירות עשויים לעלות משמעותית לפני המסירה, במיוחד אם מדובר בפרויקט במיקום אסטרטגי.
תנאי תשלום נוחים – במקום לשלם את כל הסכום מראש, ניתן לפרוס את התשלומים לתקופה ארוכה.
נכסים חדישים – דירות חדשות כוללות לרוב עיצוב מודרני, מפרט טכני מתקדם ומתקנים מעודכנים.
נכסים מוכנים (הושלמו):
הגדרה:
נכסים מוכנים הם דירות או וילות שהשלימו את תהליך הבנייה וניתנים לאכלוס מיידי. הם עשויים להירכש ישירות מהיזם או מבעלים פרטיים.
תנאי תשלום:
בקניית נכס בדובאי מסוג זה, על הרוכש לשלם את מלוא הסכום מראש או באמצעות משכנתא מקומית.
אם הרכישה נעשית במזומן – התשלום מתבצע במלואו בעת ההעברה (Transfer Date).
אם הרכישה ממומנת במשכנתא – הבנק מספק מימון של עד 80% משווי הנכס עבור תושבים ועד 50% עבור משקיעים זרים.
יתרונות:
אכלוס מיידי – נכס מוכן מאפשר כניסה מיידית או השכרה מידית לטובת תשואה.
שקיפות מלאה – אין הפתעות, ניתן לבדוק את הנכס בפועל לפני הרכישה.
פוטנציאל הכנסה פסיבית – משקיעים יכולים להתחיל להניב הכנסות משכירות באופן מיידי.
נכסים יד 2 :
הגדרה:
נכסים יד שנייה הם דירות או וילות שכבר היו בבעלות קודמת ונמכרים דרך השוק המשני (Secondary Market).
תנאי תשלום:
הרכישה מתבצעת לרוב בתשלום מלא בעת ההעברה.
משקיעים יכולים לממן את העסקה דרך משכנתא בנקאית, בכפוף להערכת הבנק.
ברוב המקרים, יש צורך בתשלום מקדמה של 10%-25% במעמד החתימה על חוזה ה-MOU (Memorandum of Understanding).
יתרונות:
פוטנציאל למשא ומתן – ניתן לקבל מחירים אטרקטיביים, במיוחד אם המוכר מעוניין למכור במהירות.
תהליך רכישה מהיר יותר – בהשוואה לנכסי Off-Plan, שם יש צורך להמתין להשלמת הבנייה.
בדיקת איכות הנכס – ניתן לבדוק את מצבו הפיזי והתפקודי של הנכס לפני הרכישה.
סיכום – איזו אפשרות מתאימה לך?
אם אתה מחפש השקעה בדובאי עם פוטנציאל רווח עתידי ותנאי תשלום נוחים – נכס Off-Plan הוא אופציה אטרקטיבית.
אם אתה מעוניין לעבור לגור מיד או להשכיר באופן מיידי – נכס מוכן הוא הבחירה הטובה ביותר.
אם אתה מחפש למקסם תשואה עם גמישות במחיר הרכישה – שוק היד השנייה יכול לספק עסקאות משתלמות.
בין אם מדובר בקניית דירה בדובאי, קניית נכס להשקעה או מעבר למגורים בעיר, הבנת היתרונות והחסרונות של כל סוג נכס תסייע לך לקבל את ההחלטה הטובה ביותר להשקעה מוצלחת. דובאי מציעה מגוון אפשרויות לכל משקיע, עם שוק נדל"ן יציב וצומח, תנאי מס נוחים ומיקומים אטרקטיביים בעלי פוטנציאל כלכלי משמעותי.
